Рынок недвижимости – такой непредсказуемый и интересующий многих граждан нашей страны. Что будет с ценами на недвижимость в 2010 году? Этот вопрос задают себе сотни тысяч человек ежедневно. Специалисты в сфере недвижимости дают такой ответ: цены на квартиры не будут особо колебаться по сравнению с ценами прошедшего 2009 года. Изменения будут приблизительно 5-10% в ту или другую сторону. Продавцы приняли выжидательную тактику, поэтому идут на уступки не так легко, как в прошлом году.

Рынок недвижимости приближается к своей нулевой отметке – это объясняется тем, что выбор предложений уменьшился и пределы торга, соответственно, тоже.

Спрос на жилье в начале нового 2010 года не изменился, по сравнению с ушедшим годом, и цены на недвижимость остаются без изменений. Причем, как утверждают риелторы, связано это не только с очень слабой активностью продавцов – но также и пассивностью покупателей. Количество сделок, проводимых агентствами недвижимости, существенно сократилось.

Многие специалисты такое длительное затишье на рынке недвижимости объясняют логическим следствием экономического спада в стране, ожиданием завершения президентских выборов, а потом и парламентских, проведение которых ожидается в мае 2010 года.

Начало выхода из кризиса экономики страны, хоть и достаточно медленное, предрекают специалисты именно в 2010 году. По данным издания «Деньги» министр экономики Украины Богдан Данилишин прогнозирует, что ВВП вырастет на 3,7%. По его словам, украинская экономика сможет уже к концу 2012 года полностью восстановить докризисные объемы ВВП. Хотя, в Мировом банке ожидают более низкий показатель – около 2,5%. Но даже если произойдет рост ВВП на 3,7% – он не сможет вызвать рост цен на недвижимость больше, чем на 6-7% относительно цен, которые существуют на данный момент. Это объясняется тем, что цены на Вторичную недвижимость в Украине (по данным портала realt.ua) за весь прошедший год упали на 21,7%, а ВВП за три первые квартала 2009 года упал на 15,9%.

Есть и оптимистичные прогнозы, по которым рост цен на недвижимость начнется благодаря возобновлению ипотечного кредитования, которое должно будет возобновиться после улучшения состояния экономики страны. Но реалии жизни таковы, что ипотечные кредиты банки выдают и сейчас, но при таких жестких условиях, что большинство граждан просто не могут их взять. Во-первых, первоначальный взнос, который составляет не меньше 30% стоимости жилья, если и есть, то у немногих желающих приобрести жилье в кредит, а во-вторых, очень высокие процентные ставки многих покупателей заставляют задуматься – смогут ли они погасить эти «золотые» кредиты.

Киев

В Киеве ситуация на рынке недвижимости так же осталась неизменной, по сравнению с прошлым годом. Активность рынка недвижимости практически нулевая. Очень нечастые сделки, которые можно наблюдать на рынке недвижимости – это чаще всего оформление договогов об обмене жилья. По данным Союза специалистов по недвижимому имуществу города Киева за январь 2010 года цена на вторичную недвижимость снизилась меньше, чем на 0,5%, – до 1960 долларов за 1 метр квадратный. Снижение стоимости цены до 2% наблюдалось также и в приближенных к столице районах.

Разница цен на столичные квартиры все также ощутима. Например, в одном и том же районе Киева можно приобрести квартиру стоимостью как в 45000 $, так и в два раза дороже. Все зависит от состояния жилья, от удобства расположения, от возраста дома и многих других факторов. Например, в Голосеевском районе Киева однокомнатную квартиру можно приобрести за $47-75 тыс., на Теремках средняя стоимость “однушки” приблизительно $60 тыс., а ближе к центру цены начинаются от $95 тыс. и выше.

Торговаться, естественно, никто не запрещал. Но таких скидок, как год и больше назад, уже добиться нельзя. Еще в 2008 году можно было легко сбить до 30% стоимости жилья, а сейчас если 2000-3000$ на однокомнатной квартире «скинуть» удастся, то это можно считать счастьем. Причем, продавцы, как и раньше, есть разные: одни готовы сбросить немного цену уже во время телефонного звонка, другие предпочитают торговаться только после просмотра жилья, а третьи снижать цену не думают вообще. Юрист международной компании Ярослава Немешко поделилась с «Деньгами» своим опытом приобретения однокомнатной квартиры в спальном районе Киева. Изначально продавец назвал ей одну цену, а когда квартира ей понравилась, и она решила ее покупать, назвал сумму на 3000 долларов больше. Он решил, что рынок жилья уже оживился и цены начали расти. И, как говорит Ярослава, она все-таки купила эту квартиру. Уж очень она ей понравилась!

Регионы

В больших городах Украины, как и в столице, оформление сделок купли-продажи заключаются очень редко. И вряд ли ситуация кардинально изменится до весны.

В Харькове, например, стоимость жилья на вторичном рынке составляет в среднем 910 долларов за 1 метр квадратный. Торговаться практически бесполезно, хотя практически все покупатели хотят хоть немного сбить цену. Средняя скидка на рынке жилой недвижимости составляет 5-10%. Если очень повезет, то можно сэкономить и 15%. Директор центрального офиса корпорации АН “Харьков-Риелтор” Татьяна Фурса считает, что цены на квартиры падать, как это было в конце 2008- начале 2009-го года, не будут, потому что в настоящее время соглашаются сбросить цену только те, кому очень срочно нужны деньги, а ждать времени нет. По ее словам, весной 2010, если возобновят ипотечное кредитование, ситуация обязательно стабилизируется.

В Донецке пользуются спросом маленькие дешевые квартиры на промышленных окраинах города. Цена таких квартир – около 20 тысяч долларов. Спрос на эти квартиры объясняется ограниченной покупательской платежеспособностью. А продавцам квартир, которые находятся в центре или близлежащих районах вообще очень трудно продать жилье. Иногда месяцами приходится ждать покупателей, не помогают даже скидки в 10-20%. И продавцы стараются не торопиться с продажей недвижимости. Многие, боясь продешевить, просто отказываются от идеи продавать жилье и убирают квартиры с продажи. Здесь, как и в других регионах Украины, легко сбрасывают цену только те, кому срочно нужны деньги. Но, по прогнозам компании “Герц”, в Донецке стоит ожидать дальнейшее снижение цен еще на 15%. Это связано с тем, что продавцов в городе намного больше, чем покупателей.
Специалисты по недвижимости Днепропетровска считают, что падения цен ожидать уже не стоит, а наоборот, весной 2010 года возобновится рост цен, который за год может достичь 15%. Но это можно рассматривать как прогнозы заинтересованных людей.

Спрос на жилье Львова также практически нулевой. Небольшое оживление на рынке недвижимости можно было наблюдать летом 2009 года, теперь же активности никакой. Здесь квартиру можно приобрести по цене $900-1500 за 1 м.

Прогнозы

Что касается прогнозов дальнейшего поведения рынка недвижимости, то специалисты не исключают ни падения, ни роста цен на жилье. Во всяком случае, прогнозы января 2010 практически не отличаются от прогнозов специалистов, которые были озвучены в конце 2009 года: колебания цен возможны в пределах 5-10% в ту или другую сторону. Что будет в 2010 году, переживет рынок недвижимости еще одно ценовое дно, или, наоборот, начнет расти, зависит от развития экономики страны в будущем и движения курсов валют. Если гривна подешевеет до 10 грн/$ или ниже, то, естественно, произойдет понижение валютных цен на недвижимость.

Но, если верить инвестиционным аналитикам, гривна не должна опуститься ниже 9 грн/$. Но это тоже немало. То есть, можно предположить, что расти цены на вторичную недвижимость в 2010 году не будут, а в крупных городах, наоборот, будут немного снижаться.

Вывод простой: время скидок на вторичное жилье в размере 30% закончилось, и когда снова начнется – неизвестно. Адекватная величина торга на рынке недвижимости Украины составляет около 5-10%. Но и выбор не такой большой, как хотелось бы – продают совсем немногие, те, кого обстоятельства вынуждают продавать.